Acessibilidade: Projetos pensados para a terceira idade

Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto consiste em vilas de até 24 casas adequadas à moradia de idosos
Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade, desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto prevê a construção de casas em um sistema de vilas afim de promover a reintegração de idosos à vida social
Vista geral do projeto de habitação para idosos Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. O empreendimento da Companhia de Habitação e Desenvolvimento Urbano (CDHU) e da Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo foi pensado segundo as diretrizes do chamado Desenho Universal que garante acessibilidade a todos

As áreas comuns do Vila Dignidade, empreendimento da CDHU que pretende oferecer moradia digna a idosos autossuficientes, têm rampas com inclinação de até 8,33% e corrimãos que facilitam a circulação dos moradores

Entre os equipamentos de uso coletivo está a area destinada a ginástica. Na praça ao ar livre, cadeiras com pedais e equipamentos para a fisioterapia são algumas das opções para os exercícios

Área externa do Vila Dignidade em Avaré destinada a jogos, com acesso por rampas e corrimãos que facilitam a circulação dos idosos. O projeto é composto por 22 casas, um salão de convivência e três áreas externas para atividades como jogos e exercícios físicos, além de descanso

Concebido a fim de resgatar a convivência social, o Vila Dignidade oferece moradia a idosos. Além das casas construídas em sistema de vila, o condomínio tem um salão (ao fundo) para festas e atividades como trabalhos manuais. Toda a estrutura é adequada ao acesso universal

Visão interna de uma das casas do Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. Os cômodos foram projetados para facilitar a circulação e há orientação na disposição dos móveis para evitar obstáculos e possíveis quedas

Recorte mostra a planta de uma casa do Vila Dignidade. No desenho é possível identificar as areas de manobra que possibilitam a circulação de cadeirantes

Planta baixa das unidades do Vila Dignidade da CDHU, projetado em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini. As casas são desenhadas duas a duas e construídas em sistema steel frame

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade em Avaré/ SP. O sistema de ocupação periférica do espaço é adequável a diversos formatos de terreno. O condomínio de Avaré foi o primeiro a ser entregue em fevereiro deste ano

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade previa o sistema de ocupação periférico que destinava a area interna do terreno a um espaço de convívio entre os moradores

A área de convivência do Hiléa remetia aos centros das cidades de antigamente, com direito a cinema e sessões "retrô". O recurso servia também para dar conforto aos pacientes do mal de Alzheimer e estimular as lembranças sentimentais

Fachada do Hiléa, condomínio de alto padrão projetado pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini, concebido em 2005 e inaugurado em 2007. Ano passado, foi vendido ao Governo do Estado de São Paulo e, atualmente, abriga o Hospital Lucy Montoro

A piscina do Hiléa dispunha de rampas de acesso aos idosos. Além dela, academia, salão de jogos e restaurante eram algumas das atrações do condomínio. O espaço ainda contava com uma UTI equipada e atendimento médico

No quarto, um trilho partia do banheiro e percorria a extensão do cômodo, facilitando a circulação de idosos com dificuldades motoras. Além disso, os móveis tinham cantos arredondados e a cama era mais alta, próxima a altura que encontramos em hospitais

Na foto ainda é possível ver o trilho para a circulação de pessoas em uma espécie de "balanço". O quarto tem janelas amplas e que facilitam o contato com o ambiente externo, bem como um ar aconchegante. No criado-mudo, o telefone com uma tela acoplada facilitava as conversas e aumentava a sensação de familiaridade das ligações

Projetos com arquitetura acessível facilitam a vida dos idosos

O número de idosos no Brasil cresce a cada ano, e já representa atualmente 10% da população do país, segundo projeções do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Assim, é preciso pensar na readequação de muitos hábitos e espaços para facilitar a mobilidade, sejam eles públicos ou privados.

Nos últimos tempos houve uma movimentação neste sentido, resultando em alguns projetos e soluções de moradia para a terceira idade. Nos Estados Unidos desenvolveu-se em 1985 o conceito do Desenho Universal que hoje norteia, no Brasil, os projetos construtivos da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU).

Porém, até o ano passado, moradia adaptada e pensada para a melhor idade era quase exclusividade da classe AAA, e a alternativa aos centros de luxo continuava a ser o asilo. Um dos projetos mais comentados pela imprensa em 2007 foi o Hiléa, um condomínio de alto padrão que oferecia condições de moradia permanente - com serviços que iam da recreação a uma UTI de última geração - a hospedagens curtas e mesmo diárias, como em um clube.

Oferecia, porque o empreendimento funcionou por cerca de dois anos, mas acabou sendo comprado pelo Governo do Estado de São Paulo por R$ 50 milhões e, hoje, abriga o Hospital Lucy Montoro para o atendimento de pacientes com necessidade de tratamento intensivo e sequencial.

Não dá para negar que o Hiléa teve um planejamento único, realizado pela Aflalo e Gasperini, no que se refere à qualidade de moradia para a 3a Idade. A coordenadora da área de concepção e estudo de viabilidade de projetos do escritório de arquitetura, Grazzieli Gomes, explica que o empreendimento foi pensado para ser autossuficiente e que nele, como em todo bom projeto arquitetônico, os conceitos foram definidos antes dos desenhos propriamente ditos.

“No Hiléa o referencial era o resgate da vida em sociedade, especialmente, para idosos que sofriam do mal de Alzheimer. Foi utilizada uma consultoria médica e parte dos espaços, como a praça de convivência, foram pensados como formas de resgatar memórias sentimentais através de referências de época”, diz a arquiteta.

Na contramão dos condomínios de alto padrão, a Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo e a CDHU em parceria com a Secretaria de Assistência e Desenvolvimento Social desenvolveram, ano passado, o projeto “Vila Dignidade” baseado nos conceitos de acessibilidade garantidos por dois decretos, um federal e outro estadual, que fazem aplicar as diretrizes do já citado Desenho Universal às construções.

“O ‘Vila’ busca o resgate da dignidade e a reintegração de idosos a um bairro e a um meio de convivência. É a retomada da cidadania” explica o superintendente de projetos da CDHU, Fernando Llata. Assim, partindo do conceito das antigas vilas, o projeto, desenvolvido em parceria com a Aflalo e Gasperini, foi pensado segundo a construção de casas de modo periférico em um terreno, para que o centro fosse ocupado por uma praça com áreas de convívio, recreação e ginástica. Uma forma de integrar os moradores.

O primeiro “Vila Dignidade”, construído em Avaré, foi entregue à população em fevereiro deste ano. Mais nove condomínios estão em fase de licitação ou prestes a ter suas obras iniciadas no interior do Estado e há a promessa de recursos para mais 10 implantações ainda em 2010.

Segundo a gerente de pesquisas habitacionais da CDHU e coordenadora do projeto “Vila Dignidade”, Mariana Sylos, os empreendimentos são feitos em parceria com as prefeituras que, em muitos casos, doam os terrenos e depois gerenciam os empreendimentos.

As casas são oferecidas, via poder público, a idosos solitários ou casais, mas é pré-requisito ser autossuficiente e ter uma condição social menos favorecida. Os moradores não têm a propriedade das unidades, que são cedidas temporariamente enquanto eles conseguem se manter sozinhos.

Adaptações

Tanto o Hiléa, quanto o Vila Dignidade focaram detalhes e cuidados para facilitar a vida de quem tem mais de 60 anos. As portas possuem vãos que possibilitam a circulação de cadeirantes. Nos cômodos também foram determinadas as chamadas áreas de manobra com 1,5 x 1,2 m, onde uma cadeira de rodas pode girar até 180º.

Interruptores, maçanetas e fechaduras têm altura compatível ao acesso dos cadeirantes. Nos banheiros há barras de apoio e o piso é antiderrapante. As rampas têm inclinação de até 8,33% e as áreas de circulação têm guarda-corpos e corrimãos para auxiliar o equilíbrio, enquanto os móveis, no caso do Hiléa, possuem cantos arredondados e alturas e densidades adequadas a facilitar os movimentos do usuário.

Destaques

No Hiléa, o detalhe construtivo que mais chama a atenção é um trilho que cobre toda a extensão do quarto a partir do banheiro. Com ele, explica Grazzieli Gomes, arquiteta do escritório Aflalo e Gasperini, é possível fazer a locomoção dos idosos do banheiro ao sofá, passando também pela cama, utilizando uma espécie de balanço. O recurso diminui o desconforto aos toques excessivos, especialmente no caso de senhoras.

Outro chamariz, mais modesto, é diferenciação de cor entre o piso e a parede em áreas “úmidas” como o banheiro. A técnica, explica a arquiteta, serve para auxiliar o idoso a se situar no espaço.

No “Vila”, por sua vez, o carro-chefe da inovação fica por conta de um sistema de sensores que acionam um alarme sonoro/visual ao lado da porta de entrada da casa, do lado externo. Os dispositivos de acionamento ficam junto aos interruptores e devem ser usados caso haja uma emergência.

Outro diferencial é própria forma construtiva das casas que possibilita a realização da obra em cerca de seis meses. As unidades são erguidas, explica Fernando Llata da CDHU, via sistema steel frame, uma estrutura de aço que recebe placas moldadas com perfis metálicos. E que, no caso das edificações do “Vila Dignidade”, ganharam coberturas metálicas sobre um pé direito de 2,6 m para facilitar o arejamento dos ambientes.

Como saber se é possível remover paredes para aumentar os ambientes da casa ?

“Posso ou não derrubar as paredes da minha casa ?”

Não há resposta certa para essa pergunta. Pode ser que sim, ou não – tudo vai depender do sistema estrutural da construção. Na verdade, existem diversas maneiras de se construir uma casa ou sobrado, e para cada uma dessas formas ainda existem projetos diferentes, gerando respostas diversas.

Apenas para ilustrar essa multiplicidade de possibilidades, tomemos como exemplo um sobrado geminado dos dois lados, modelo muito comum em São Paulo e que pode ser construído de diversas maneiras. As soluções estruturais mais comuns de encontrarmos atualmente neste exemplo são:

Alvenaria: estrutura composta por uma combinação de paredes estruturais de tijolinhos e assoalhos - vigas e tábuas de madeira que formam os diferentes andares. As paredes laterais em geral são compartilhadas pelos vizinhos. Essa solução é muito comum em sobrados antigos, sobretudo os construídos em vilas operárias.

Concreto armado: este é o mesmo sistema utilizado na maior parte dos edifícios no Brasil. Trata-se de um conjunto de pilares, vigas e lajes de concreto armado (concreto com uma armação interna de aço). Quando você vê “esqueletos” de prédios sendo erguidos na sua vizinhança, é o sistema de concreto armado em ação.

Alvenaria armada: A alvenaria armada é o uso de blocos de concreto com um preenchimento de aço e graute (um produto similar ao cimento, mas com elevada resistência) em determinados pontos, formando um sistema de pilar e viga embutido nas paredes, e trabalhando em conjunto com elas. Esse sistema, cada vez mais utilizado, é comum em sobrados financiados pelo poder público, e pode ser empregado em prédios até 10 andares.

Para essas três formas de se realizar a estrutura do sobrado, temos respostas muito diferentes em relação à remoção de paredes.

Na alvenaria, geralmente são as paredes limítrofes que importam, então é possível a retirada das paredes divisórias centrais, mas sempre com muito cuidado, para não afetar o vizinho ou retirar os travamentos horizontais (assoalhos) que podem fazer com que as paredes laterais desabem.

A estrutura de concreto armado é a que possibilita a maior facilidade na remoção de paredes, porque elas não têm função estrutural. É o que se faz na maioria das reformas de apartamentos, por exemplo. Mas tenha muito cuidado para nunca cortar ou abalar um pilar ou viga.

Na alvenaria estrutural, as possibilidades de alterações de paredes são mínimas, praticamente nulas. Acontece que todas (ou quase todas) as paredes têm função estrutural, e cortá-las ou derrubá-las pode ter consequências desastrosas. No caso de edifícios de alvenaria armada, por exemplo, não se deve sequer realizar cortes horizontais para passagem de conduítes elétricos ou canos de hidráulica, fato que tende a aborrecer muitos moradores.

Além das citadas, existem inúmeras formas de se estruturar uma construção, como estrutura metálica, light steel framing, estrutura de madeira, formas inteiriças de concreto. Pode-se também usar mais de um sistema em combinação. Cada uma delas tem uma resposta diferente sobre a possibilidade de remoção de paredes.

Se você está interessado em reformar sua casa ou apartamento, sugiro enfaticamente que procure um profissional, arquiteto ou engenheiro. É possível que nem os profissionais saibam a concepção estrutural de sua residência assim de pronto, só de olhar. Mas eles têm a consciência dos riscos envolvidos e irão buscar as respostas necessárias, minimizando os perigos de uma obra.

Como os profissionais da área descobrem qual sistema estrutural tem minha casa?

Essa é novamente uma resposta complexa, mas simplificando temos:

- A experiência profissional, o que já os gabarita a intuir o tipo de sistema estrutural de uma construção pelo estudo da planta e da disposição espacial da obra

- Pesquisa pelos projetos existentes ou pelos próprios projetistas por meio de buscas em prefeituras ou outros órgãos correlatos

- Métodos de prospecção in loco por rasgos na alvenaria e furos nas lajes para detecção do método estrutural

- Caso considere necessário, ele também pode utilizar laudos de peritos para avaliar o sistema utilizado e as possibilidades de modificações que oferece

Acredito que derrubar paredes, integrar ambientes, melhorar iluminação, buscar ventilação cruzada e reduzir compartimentação descabida em residências são sempre boas idéias. Mas tenha em mente que são necessários cuidados e uma compreensão clara de como funciona o aspecto estrutural de sua residência para realizar isso de forma segura.

Do contrário, sua casa pode, literalmente, desabar na sua cabeça.

Preços de material para construção têm maior alta desde 2008, aponta FGV

Os preços dos materiais e equipamentos para construção subiram 0,45% em março, registando o maior aumento desde novembro de 2008, segundo os dados do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) divulgados nesta sexta-feira pela FGV (Fundação Getulio Vargas).

No acumulado dos últimos 12 meses, o índice apresenta deflação (0,82%), mas a tendência é que volte a ter aumento quando as taxas mensais negativas em 2009 --entre março e setembro - forem sendo substituídas por variações positivas no decorrer deste ano.

Segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV, esse grupo será "o grande elemento surpresa". Um dos fatores que deve influenciar a variação desses itens é a desoneração de IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para material de construção, que acaba em junho.

"O cenário para este ano é bem diferente do ano passado, quando a Caixa sustentou o mercado", completa Ana Maria. Em 2009, ressalta, houve queda no consumo das famílias para fazer puxadinhos, reformas ou manutenção.

A pressão sobre os preços desses produtos com o aumento da demanda deve ser atenuada pela ampliação da capacidade instalada. De acordo com uma pesquisa da FGV, os empresários da construção civil preveem uma expansão de 11,8% neste ano e, para o triênio até 2012, de 18,8%.

O grupo materiais e equipamentos tem um peso de 41,4% na formação do INCC, que subiu 0,45% em março. Entre as cinco maiores influências para essa alta, aparecem vergalhões e arames de aço ao carbono (0,82%) e tubos e conexões de PVC (2,23%).

Crédito imobiliário cresce 42% em 12 meses até fevereiro, diz BC

O crédito imobiliário registra alta de 41,6% nos 12 meses acumulados até fevereiro deste ano, taxa recorde de expansão de acordo com o Banco Central (BC). A relação com o Produto Interno Bruto (PIB) subiu de 2,2% em fevereiro de 2009 para 3%.

O estoque de financiamentos habitacionais era de R$ 96,76 bilhões no mês passado, com uma alta de 2,7% sobre a posição de janeiro.

Os dados do BC mostram ainda que o ritmo de crescimento é maior nas operações com recursos obrigatórios, como a captação em caderneta de poupança, com alta de 47,1% no acumulado em um ano. E o financiamento em operações a taxa livres tinha aumento de 34,9% no mesmo período.

Para o chefe do Departamento Econômico do BC, Altamir Lopes, apesar da forte expansão vivida pelo mercado imobiliários, o volume "ainda é muito baixo" na relação com o PIB.

"As razões para isso podem se resumir no fato de que, para emprestar a longo prazo, tem que captar também no longo prazo. E só agora estão surgindo os instrumentos para isso", explicou ele, citando a recente criação da Letra Financeira (LF) para captação acima de dois anos, pelos bancos.

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados na compra de um imóvel?

A aquisição de imóvel é sempre um momento especial, seja pelo significado de conquista que está implícito no ato, seja pela complexidade quanto à definição de qual imóvel comprar e a segurança jurídica do negócio entabulado.

Tratarei aqui, ainda que em linhas gerais, sobre as cautelas jurídicas que devemos ter ao adquirir um imóvel. Partiremos do princípio de que a escolha do imóvel já está definida – resta, assim, a análise jurídica da aquisição.

Tratando-se de imóvel pronto, novo ou usado, cabe analisar a sua situação perante o Registro Imobiliário e perante o cadastro municipal de contribuintes (IPTU). Vale destacar: não basta ter um contrato particular, um termo de quitação ou escritura definitiva. É fundamental que o registro do respectivo título esteja constando no Registro de Imóveis competente.

O registro do título aquisitivo (ou seja, do contrato particular, do instrumento público de escritura definitiva; do formal de partilha, da carta de adjudicação ou de outro título que implique na transferência do domínio para outrem) é essencial para que essa aquisição faça força perante terceiros, e não apenas entre as partes contratantes.

Ao analisar o título aquisitivo e a certidão de matrícula expedida pelo Registro de Imóveis competente, podemos confirmar os dados do imóvel (descrição, dimensões, dados cadastrais), quem são os atuais titulares e a existência ou não de ônus ou encargos sobre o imóvel. Com as informações cadastrais obtidas junto à municipalidade, é possível saber se há alguma pendência de caráter tributário-fiscal sobre o bem.

Com tais documentos é possível avaliar a situação formal do imóvel e também a sua situação fiscal perante a prefeitura, inclusive quanto à regularidade das obras erigidas no local.

Por vezes, a situação documental do imóvel não corresponde à sua situação real, merecendo, assim, providências como a retificação de área, a instauração de uma ação de usucapião para acrescer ao imóvel determinada área que estava sob a posse do vendedor por determinado tempo; ou ainda a anotação de eventual servidão que recaia sobre o imóvel.

Aliás, cabe observar que as servidões, isto é, passagens públicas abertas em uma propriedade particular, devem ser devidamente descritas e anotadas na matrícula do imóvel. No entanto, o exercício desse direito há de ocorrer de forma menos onerosa para quem concede a servidão. Por exemplo, uma servidão de passagem a um imóvel encravado (cercado por outras propriedades, sem acesso à vias públicas) não dá ao beneficiário o direito de cercar a área correspondente a essa passagem pois, assim, estaria tomando para si parte do imóvel do concedente.

Enfim, encontrando-se em perfeita ordem a documentação relativa ao imóvel, cabe a partir de então analisar o vendedor, especialmente a sua situação econômica- financeira, de modo a constatar o grau de segurança jurídica dessa aquisição.
Para tanto, várias são as certidões que devem ser obtidas em relação aos proprietários-vendedores do imóvel, bem como daqueles que figuraram, nos últimos dez anos, como seus antecessores.

Essas certidões devem demonstrar a inexistência de demandas que possam caracterizar que a venda do imóvel esteja sendo feita em fraude a credores. A análise deve ser criteriosa e, para cada caso, há cautelas específicas a serem tomadas.

Nesse sentido, além das certidões forenses de distribuidores cíveis (estaduais e federais), criminais, executivos fiscais; de feitos trabalhistas, de protesto de títulos e certidões negativas de contribuições previdenciárias e tributos administrados pela Receita Federal (INSS e Receita Federal/Procuradoria da República), deve também o comprador atentar para a situação do imóvel em relação ao rateio das despesas condominiais, de modo a que não venha a assumir dívida do antecessor.

Destacamos a conveniência de analisarmos, também, as sociedades nas quais o vendedor eventualmente participe (ou tenha participado, pelo menos nos últimos dois anos) como sócio ou diretor, tendo em vista que, em determinadas situações, pode haver a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade e então, o eventual litígio provocar consequências no patrimônio pessoal dos sócios e/ou diretores.

Com relação a imóveis em construção, somam-se outras cautelas que serão devidamente abordadas em uma próxima oportunidade.

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

No aluguel de flats, serviços pesam mais do que preços

A advogada Isis Kimura e o contador Fabiano Mariscal moravam num antigo apartamento de quarto-e-sala no Catete. O valor gasto com aluguel e condomínio era de R$ 750. Mas o casal de namorados queria se mudar para um imóvel mais espaçoso. Na procura pelos bairros da Zona Sul do Rio, eles se depararam com uma outra forma de morar, que até então não passara pela cabeça dos dois: um flat Apesar de ter as mesmas medidas, o custo de aluguel mais taxas da unidade, em Botafogo, era de R$ 1.550, ou seja, mais que o dobro do que pagavam. Mas Isis e Fabiano foram seduzidos. Pelos vários serviços incluídos.

De acordo com Isis, a estrutura oferecida a quem mora neste tipo de imóvel e o fato de ser um prédio novo foram fatores determinantes na escolha.

- O apartamento tem as mesmas características do imóvel que morávamos. É um quarto-e-sala, com 40 metros quadrados. Mas tem um ótimo playground, um restaurante com preços acessíveis e serviços de faxina e lavanderia. Pagamos mais caro, mas compensa pelas facilidades – diz a advogada.

Os aluguéis de flats em bairros da Zona Sul do Rio, de maneira geral, chegam a custar o dobro dos de apartamentos do tipo padrão. No Leblon, local com grande oferta de apart-hotéis, a locação pode chegar a R$ 5 mil, por unidades com áreas, predominantemente, de 50 a 80 metros quadrados. Já os apartamentos comuns com as mesmas características têm aluguel máximo de R$ 2.500, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio) no mês de novembro.

Em Ipanema, o preço máximo do aluguel de um apartamento comum de quarto-e-sala, ainda segundo a pesquisa do Secovi-Rio, é de R$ 2.300. Já os flats podem ter preços superiores a R$ 5 mil. De acordo com Luiz Paulo Machado, gerente comercial e de locações da Protel, empresa especializada em flats, os preços médios em Botafogo são mais acessíveis, girando em torno de R$ 2.300. Mas, as melhores ofertas, segundo ele, estão na Barra da Tijuca e no Recreio.

- A procura por imóveis nessas regiões cresceu bastante e a oferta também está aumentando. Nas áreas próximas da praia, pode se encontrar flats com aluguel entre R$ 2 mil e R$ 2.500 – diz o gerente comercial.

Copacabana, já conhecida pela grande oferta, também tem flats por volta R$ 2.500. Já os apartamentos comuns no bairro têm aluguéis médios de R$ 1.107.

Fonte: O Globo

Quem e como contratar na hora de reformar ou construir sua casa?

Existem diversas maneiras de se realizar uma obra. Explicarei sucintamente as mais básicas, mas tenha em mente que é possível realizar combinações entre o que irei descrever e que não existe uma solução “ideal”.

O método vai depender de diversos fatores, como a técnica construtiva escolhida até o desembolso de dinheiro previsto. As formas mais comuns de se realizar uma obra são:

Construir diretamente: Esse é o formato mais comum para pequenas reformas. O proprietário contrata os serviços diretamente com os profissionais e ele mesmo coordena o encanador, o eletricista, o azulejista, o pedreiro, o marceneiro e quem mais for necessário. Toda a administração da obra cabe ao proprietário, sem nenhum intermediário.

Em tese, esse sistema é o mais barato. Você pagará apenas o custo da mão de obra e dos materiais, poderá realizar inúmeros orçamentos e assim por diante.

Mas... Se você não é da área de construção civil, é grande a possibilidade de se atrapalhar nos detalhes, na interface dos materiais e na coordenação das diferentes atividades da obra, e ter um produto final aquém do esperado. Administrar uma obra toma muito tempo e se você tem um trabalho que ocupa todo o seu dia, provavelmente a obra vai atrapalhar o seu cotidiano e torná-lo ainda mais estressante.

Você terá mais dificuldades para encontrar uma mão de obra de qualidade, pois dependerá apenas de indicações, e nem sempre é possível consegui-las. Realizar compras e contratações sem a ajuda de um profissional da área pode ser um tiro pela culatra e a obra acaba mais cara. Fora a dor de cabeça...

Dica: Procure um mestre de obras ou um pedreiro realmente tarimbado. Assim você pode ao menos concentrar a contratação da mão de obra pesada em uma só pessoa. E essa pessoa responde pelos encontros de disciplinas diferentes, que é onde usualmente acontecem os problemas. Será também uma pessoa em quem concentrar a comunicação, inclusive para mostrar do que não gostou – e ele não poderá jogar a culpa em outra pessoa!

Obra por administração ou gerenciamento: A obra por gerenciamento implica um profissional da área, em geral engenheiro ou arquiteto, como responsável pelo dia a dia da construção. Essa modalidade é bastante comum para reformas de apartamento, construção de casas e até algumas obras de grande porte. O profissional cobra do proprietário uma taxa de administração (mensal ou quinzenal) sobre o valor total da obra. Essa taxa varia muito, mas está em geral entre 10% e 18% – a variação acontece conforme tabela do profissional e, especialmente, em função do valor e complexidade da obra. Obras mais caras implicam taxas mais baixas, e vice versa.

Quando tudo dá certo, há transparência no que está sendo realizado. O profissional emite relatórios financeiros que mostram o que foi comprado, onde, quando e por que. Essas tabelas são as bases dos honorários do administrador. Assim você sabe exatamente o quanto está pagando para o profissional, e essa taxa evita que você tenha o desgaste citado na opção anterior.

O profissional encarregado possui conhecimentos técnicos que você não tem e, portanto, a obra tende a ter uma qualidade melhor, desperdício menor, e mais fluidez. A taxa que você paga não se refere só ao fato de ele contratar e controlar os envolvidos na obra, mas também aos conhecimentos técnicos que ele colocará em ação, facilitando o planejamento do trabalho.

Porém, é importante conseguir um bom profissional, com referências. Se não as tem, visite algum trabalho anterior do profissional para avaliar o resultado. Infelizmente, o mercado está cheio de maus profissionais que acabam por atrapalhar muito mais do que ajudar. Um orçamento muito mal feito, por exemplo, pode acabar por surpreender lá na frente, quando já é impossível voltar atrás.

A obra por gerenciamento não implica que, caso algo dê errado, o administrador irá bancar a recuperação do problema. Isso se aplica mais a casos de empreitada, mas é possível discutir caso a caso. Assim a chance é grande de que, caso haja um problema, você ter de pagar.

Dica: Busque do profissional encarregado de gerenciar sua obra certa cumplicidade, tente fazer com que ele tenha o mesmo desejo que você tem de ver a obra ficar pronta e bonita, para que assim ele se dedique ao máximo.

Evite sempre picuinhas e discussões tolas. Feita a escolha, confie no profissional para não ser taxado de cliente chato e desagradável – o que certamente diminuirá o número de visitas à sua obra. Deixe o clima sempre leve. E evite sempre, a qualquer custo, mudanças de projeto.

Obra por empreitada: A obra por empreitada é o sistema “pacote fechado”, ou seja, é combinado um valor global pelo trabalho ou partes dele. Em geral quem realiza esse tipo de obra é uma construtora ou empreiteira de médio porte, pois é bem possível que seja necessário um capital de giro para manter a obra em andamento.

O proprietário combina com a construtora a empreitada, verifica cuidadosamente todos os itens que ela irá realizar por aquele preço combinado (é importante existir um projeto a que esse valor irá se referenciar), os prazos e datas de pagamento e fica apenas acompanhando o andamento dos trabalhos.

Esse tipo de obra é a que dá menos trabalho ao proprietário, pois há uma empresa encarregada de tudo. Teoricamente basta acompanhar e ver a obra acontecer.

É muito mais fácil para o cliente controlar os pagamentos e prever o desembolso necessário. Caso a obra tenda a ficar mais cara, essa variação está contemplada na empreitada e a construtora deve assumir a diferença. A empresa é responsável pelos itens que construiu por cinco anos. Assim, caso haja um problema, basta acionar a construtora responsável.

Essa modalidade tende a ser a mais cara, porque a construtora tem que colocar, além da remuneração dos envolvidos e de seu lucro, um valor a mais (conhecido no meio como “gordura”) para itens não previstos, problemas de obra, etc.

Você também tende a ficar “refém” da construtora, no sentido deu que não poderá facilmente mudar um fornecedor ou instalador a qualquer momento, pois ele está dentro de um delicado sistema de custos. Os custos tendem a não ser abertos ao proprietário, o que pode deixá-lo inseguro no momento de contratar a empreitada. Além disso, se o projeto não estiver muito bem detalhado, esta modalidade pode se mostrar ruim porque qualquer mudança implicará novo orçamento de serviços extras que deverão ser pagos com pouca margem de discussão.

Dica: Se for contratar uma empreitada de porte razoável, digamos uma casa, contrate um arquiteto ou engenheiro de confiança para realizar uma pequena licitação. Cada construtora coloca coisas diferentes no pacote da empreitada e é muito difícil para quem não é da área equalizar e analisar as propostas. A que parece mais barata, não é necessariamente a mais em conta.

Na realidade não há sistema bom ou ruim. Depende muito do tamanho da obra, do tipo, do projeto, das técnicas construtivas, do local, do valor, da disponibilidade de recursos e assim por diante. O exposto acima é uma simplificação das modalidades de obra. Lembre-se sempre que elas podem se somar, como por exemplo, uma empreitada de mão de obra dentro de um gerenciamento por arquiteto.

Sempre que possível consulte um profissional da área antes de tomar uma decisão. Converse com amigos ou parentes que já fizeram obras e verifique qual o sistema que eles adotaram antes iniciar a sua.

Mineiro constrói casa Invertida

O advogado de Belo Horizonte Eduardo José Lima, em uma noite de insônia, teve uma idéia inusitada: resolveu que queria construir uma casa de cabeça pra baixo. Literalmente. "Primeiro tive a idéia de fazer um telhado invertido, e desse telhado surgiu a idéia da casa completa," explicou.

Lima conta que fez a casa para um filho morar. "Mas ele está assustado, acha que não é adequado para uma residência. Se ele realmente não quiser, talvez ela vire um museu ou algo parecido que vou desenvolver".

Para quem passa na rua, a impressão é de que alguma coisa está errada. As varandas, luminárias, caixa de correio e de água, tudo está invertido. As bicicletas e as árvores que enfeitam a pequena calçada que contorna a casa estão penduradas no teto. Já o telhado de um dos pavimentos está enterrado no chão.

A estudante Vitória Liza, 10 anos, é vizinha da construção. "É uma casa muito bonita. É uma criatividade que quase ninguém tem, a gente fica abismado em ver uma bicicleta no teto, nunca vi coisa igual."

A amiga Amanda Gomes, 12 anos, também gostou da idéia. "Muito interessante, ele tem uma criatividade ótima, as duas casas ficaram muito bonitas. Tudo de cabeça para baixo é muito legal mesmo."

A casa ao contrário fica no bairro Ouro Preto, na região da Pampulha. E como está satisfeito com o resultado do trabalho, o advogado já está construindo outra, só que desta vez, não de cabeça para baixo, mas de lado.

"Já falaram que quem idealizou a casa é louco, que devia ter fumado muito, são as mais diversas expressões possiveis, mas muitos dão risadas de espanto e não de deboche," se diverte.

Lima diz que aceita todos os tipos de sugestões. "Se for boa eu acato. Só sei que queria fazer e consegui fazer. Deus me deu inspiração, força e disposição," afirma.

Por dentro, a residência ainda está sendo construída, por isso o advogado não autoriza a entrada de ninguém estranho, por enquanto.

O sistema de energia e água da casa é parecido com uma residência normal. Ele bolou um sistema de captação de água pluvial no telhado que fica embutido na parte superior. A água cai numa caixa que tem capacidade para 50 mil litros.

"A água está difícil, é um recurso escasso, nem tanto para nós, mas vai se tornar algum dia, e o aproveitamento da água de chuva foi a forma que encontrei para minimizar este problema e ajudar ao meio ambiente."

Para ter o imóvel não basta comprá-lo, é preciso registrá-lo - e isso tem um custo

Depois de uma possível longa jornada à procura de moradia e de enfrentar uma avalanche burocrática de financiamentos, o futuro proprietário ainda vai se deparar com uma despesa extra e, muitas vezes, ignorada: o custo do registro do imóvel. “Muitos futuros proprietários desconhecem que terão que desembolsar mais recursos para arcar com os custos do registro do imóvel. Como muitos são pegos de surpresa, geralmente não estão prevenidos quando se deparam com a despesa extra”, afirma Maíra Vieira Varanda, advogada da Local Imóveis, uma imobiliária de São Paulo.

Segundo a advogada, os custos para registro do imóvel podem representar até 5% do valor total da moradia. “Depois de lavrada a escritura, o futuro proprietário do imóvel se verá às voltas com inúmeras taxas referentes à documentação necessária para fazer o registro do bem”, observa.

Na hora de se obter a escritura, por exemplo, o comprador precisará escolher um cartório de notas para dar início ao pagamento de taxas. É aí que, na maioria das vezes, o comprador tomará conhecimento da existência do chamado ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), um imposto sobre o valor da venda do imóvel que deve ser pago à prefeitura.

A incidência do ITBI sofre variações de acordo com uma tabela que retrata os valores de referência de imóveis que consta na prefeitura. Essa tabela aborda custos que vão de R$ 651 a R$ 16 milhões e, em geral, o imposto é de 2% sobre o valor da venda. Só que a prefeitura tem um sistema de avaliação do imóvel pelo valor venal de referência. Se o valor declarado do imóvel for inferior ao preço de referência que consta na prefeitura, os custos do ITBI não serão sobre a venda, mas sobre aquele valor de referência que a prefeitura estabelece.

Após o pagamento do ITBI, o tabelião mandará a documetação para o registro de imóveis, e o futuro proprietário terá de arcar com os custos da tabela da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. “Essa tabela começa no zero e pode superar R$ 60 milhões. É uma tabela progressiva que também estabelece valores de referência para o imóvel”, explica Maíra Vieira Varanda, da Local Imóveis.

A advogada lembra que o ato da assinatura da escritura exige a presença do vendedor e do comprador do imóvel em cartório. “Algumas imobiliárias conseguem que os cartórios não cobrem a diligência ao passar a assinatura, caso o cartório venha até a imobiliária. Caso contrário, comprador do imóvel poderá ter que arcar com valores entre R$ 50 e R$ 300 para pagar o cartório”, diz.

Por fim, o comprador terá que comprovar se o imóvel está em ordem, no sentido jurídico. “Precisamos da certidão de executivos fiscais municipais e estaduais, o que custa R$ 14, e das certidões de dez cartórios, que saem por volta de R$ 7,64 cada”, lista a advogada.

Pagar para vender
O vendedor também tem suas despesas. Precisa obter a certidão de propriedade do imóvel ao custo de R$ 30,28. “Esse documento, retirado no Cartório de Registro de Imóveis, confirma a verdadeira titularidade do imóvel, isto é, se realmente está no nome da pessoa que o está vendendo”, explica Varanda, além de descobrir se existe algum ônus sobre o bem, como hipoteca ou penhora. O vendedor também precisa apresentar declaração de quitação de condomínio e das três últimas contas de água, luz e gás.

A advogada alerta para uma prática nesse mercado como a cobrança indevida de alguns despachantes por documentos que podem ser obtidos facilmente pela internet. É o caso de documentos como a certidão emitida pela Justiça Federal e que atesta se o cidadão tem dívidas ou ações com a justiça, e a certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e dívida ativa da União, esta emitida pelo site da Receita Federal.

O vendedor tem mais um pequeno gasto com sua certidão trabalhista, que custa R$ 5,53. “Quando for fazer a escritura, o comprador precisará desse documento para se certificar de que o proprietário não tem nenhuma ação trabalhista”, observa a advogada da Local Imóveis.

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, Marcelo Manhães, observa que todas essas despesas levam, muitas vezes, os futuros proprietários a não formalizarem a sua aquisição pela escritura pública, permanecendo apenas com o contrato particular firmado com o vendedor. “Ou seja, formalmente o imóvel continua em nome do vendedor e, portanto, se este vier a falecer, ou se sofrer algum processo de execução de dívida, certamente o adquirente terá muito trabalho para defender a sua titularidade do imóvel”.

Manhães julga que algumas das etapas do processo de registro do imóvel poderiam ser eliminadas. “O que se poderia pensar é na dispensa da obrigatoriedade de se lavrar uma escritura pública, visando, assim, economizar as custas com o Tabelião de Notas. Nesse sentido, bastaria levar para o Registro de Imóveis o instrumento particular de compra e venda e o respectivo termo de quitação para se promover a transferência da propriedade para o adquirente”, apregoa.

O especialista da OAB adicionou mais algumas etapas na hora da conclusão da aquisição do imóvel. “As outras providências que devem ser tomadas para deixar o imóvel devidamente legalizado em termos fundiários é a transferência do titular perante a Prefeitura Municipal para a alteração do cadastro municipal – IPTU, e quando for o caso, alterar a inscrição perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (se for imóvel Rural). O futuro proprietário ainda deve alterar o cadastro perante concessionários de serviços públicos”, diz.

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis