O
mercado imobiliário brasileiro se aqueceu durante os anos de 2012-2014, e neste
período muitos de nós decidimos tanto realizar o “sonho da casa própria” quanto
investir nestes empreendimentos, visando uma venda futura ou mesmo aproveitar
os rendimentos dos aluguéis.
Devido
à alta procura, construtoras, corretoras e imobiliárias colocaram à disposição
milhares de casas, apartamentos e lotes, com condições facilitadas de
pagamento, flexibilizando a entrada e dividindo sempre em “suaves prestações”,
sempre de acordo com o poder aquisitivo dos compradores.
Só
que após o ano de 2014, a crise financeira mostrou o seu lado mais perverso:
milhões de trabalhadores ficaram desempregados e, portanto, sem condições de
arcar com o compromisso que assumiram, situação que leva à decisão fatal: é
hora de rescindir o contrato.
Nesta
hora, pegamos o contrato e vemos os prejuízos que teremos: um grande número de
cláusulas colocadas exatamente para dificultar e conter a rescisão contratual.
O
que quase ninguém sabe é que muitas dessas cláusulas contratuais são abusivas,
podendo ser enumerados 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um
imóvel;
1
– Devolução em dobro da “comissão de corretagem”.
A
comissão de corretagem é devida quando outra pessoa, não ligada a você nem à
construtora, intervém no negócio realizado, ou seja, quando alguém que não é
dono do imóvel (nem funcionário do dono), te procura para te oferecer a nova casa,
apartamento ou lote.
O
que acontece é que muitas vezes você vai direto ao balcão da loja, seja nos
“decorados”, na própria sede ou nos estandes montados nos “feirões”, e mesmo
assim é cobrada a comissão de corretagem, e você paga, afinal não quer ficar
sem aquele imóvel, não é mesmo?
Só
não te contaram que a justiça determina que nestes casos o valor pago pela
corretagem seja inteiramente restituído, em dobro, e com correção monetária,
pois quando você vai direto ao balcão da construtora para adquirir o seu imóvel
não há a intervenção de outra pessoa no negócio, por isso não é devida a
comissão de corretagem.
2
– Anulação da “Taxa de Publicidade”.
Alguns
contratos têm a previsão de que, em caso de desistência da compra do imóvel,
será cobrado um percentual – normalmente de 5 a 10% – do valor total do
contrato, para restituir a empresa pelos gastos que teve para anunciar e
vendê-lo.
No
entanto, as decisões judiciais mais recentes entendem que este valor é
indevido, pois já existe a chamada “cláusula de retenção”, que visa cobrir,
entre outros, o gasto com publicidade.
Assim,
caso haja no contrato a previsão de cobrança de qualquer percentual para
ressarcimento de publicidade, a justiça determinará a anulação desta cláusula,
sendo desconsiderada para apuração do valor a ser devolvido.
3
– Retenção de apenas 10 a 25% do valor pago.
Como
dito acima, para colocar o imóvel à venda, anunciá-lo, fazer as devidas
consultas e administrar o contrato, o vendedor tem alguns gastos. Não seria
justo, portanto, que pela simples desistência do comprador ele tenha que arcar
sozinho com essas despesas, sendo devida, portanto, a retenção de parte do
valor pago pelo comprador.
O
que acontece na prática, no entanto, é que os percentuais cobrados pelo
vendedor são excessivos. Muitas vezes é cobrado cerca de 30 a 50% do valor pago
pelo comprador, o que é considerado abusivo pela justiça brasileira.
As
decisões do Poder Judiciário permitem a retenção de apenas 10 a 25% do valor
que você pagou. Este valor vai depender dos gastos que o vendedor comprovar no
processo e se você chegou a morar no imóvel por algum tempo, por exemplo.
4
– Pagamento à vista do valor da rescisão
Não
bastando a cobrança de “taxa de publicidade” e dos altos percentuais da
cláusula de retenção, alguns contratos determinam, ainda, que o valor a ser
devolvido será pago com certa carência (normalmente 60 dias), e em parcelas
fixas.
Saiba
que há entendimento firmado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), que é o
tribunal que dá a última palavra com relação ao Direito do Consumidor, que
determina que qualquer valor a ser devolvido ao comprador deve ser feito em uma
única parcela.
Assim,
ao ser desfeito um contrato de compra e venda de um imóvel, você tem direito ao
pagamento dos valores devidos em um único pagamento.
5
– Correção monetária
Já
percebeu que suas parcelas foram subindo ao longo do tempo do contrato? Esse
aumento é realmente devido, se previsto no contrato, quando se trata de
Correção Monetária.
A
correção monetária é uma taxa previamente acordada que garante que o “valor do
dinheiro” continue sempre o mesmo. Podem ser utilizados diversos índices de
correção, sendo os mais comuns o IGP-M, o INPC e o IPCA, todos disponíveis na
calculadora do cidadão, do Banco Central do Brasil.
O
que ocorre é que, ao devolver os valores pagos pelo consumidor, o vendedor
somente apura a quantia que ele efetivamente pagou, sem considerar a
valorização que cada real pago pelo comprador teve ao longo do tempo.
Neste
sentido, na apuração dos valores a serem devolvidos deve ser aplicado o mesmo
índice acordado para reajuste das mensalidades, garantindo a correção monetária
de cada parcela paga pelo comprador.
6
– Cobrança de taxa de condomínio somente após a entrega das chaves.
É
comum que construtoras e imobiliárias estipulem que a taxa de condomínio será
devida após a concessão do “habite-se”, uma autorização expedida pelo município
para que o imóvel seja ocupado.
No
entanto, é de entendimento do STJ que esta taxa só deve ser cobrada após a
entrega das chaves, sendo indevido o seu pagamento antes que isto ocorra.
7
– Pagamento de juros, multa, correção monetária e honorários em caso de atraso
na devolução dos valores
Este
item extrapola os 6 direitos propostos inicialmente, mas parte de uma tentativa
de igualar o consumidor e o fornecedor, ao fim do contrato.
Se
você atrasa o pagamento de qualquer uma das mensalidades, há a cobrança de
multa (normalmente 2% do valor), juros de 1% ao mês, correção monetária e em
algumas situações até mesmo honorários do advogado que fez a cobrança, não é
mesmo?
Visando
igualar os direitos e deveres de consumidores e fornecedores, a justiça
brasileira tem entendido, em alguns casos, que deve ser aplicada aos vendedores
a mesma penalidade imposta aos consumidores em caso de atraso nos pagamentos.
Deste
modo, pode-se requerer ao juiz que aplique multa, juros, correção e honorários
de advogado, caso o pagamento não seja feito à vista, na data da rescisão do
contrato.
Atenção
Todas
as situações acima se aplicam à maioria dos casos, mas devem ser sempre
analisadas à luz do seu contrato e da situação que se encontra o imóvel. Há
hipóteses em que a empresa pode cobrar valores relativos aos aluguéis, caso
você já tenha começado a viver no imóvel e, só depois, desistiu da compra sem
motivação, por exemplo.
A
solução pacífica é sempre mais benéfica, seja em virtude do grande número de
ações judiciais em trâmite no país e a consequente e relativa morosidade do
poder judiciário, seja pela existência de outros meios eficazes para a solução
do conflito.
O
advogado é o profissional indicado para te indicar as soluções adequadas para o
seu caso concreto.
Comente
abaixo, e tire suas dúvidas sobre os 6 direitos que você possui ao desistir da
compra de um imóvel.
Fonte:
Teddy Marques Farias Junior, Advogado Especialista em Direito Público e
Advocacia Cível
