Manutenção é fundamental para segurança em elevadores

O trabalho começa na casa de máquina e finaliza no poço do elevador

Quem reside ou trabalha em prédio, nem sempre se dá conta da importância que tem o elevador. Sem este equipamento, seria impossível descer ou subir os arranha-céus cada vez mais presentes nas grandes capitais brasileiras. Como curiosidade, o elevador é o transporte mais seguro do mundo, mas para que este equipamento ofereça total segurança, é necessária uma manutenção periódica, realizada por empresas devidamente capacitadas.
Conservação e manutenção do Elevador – Para garantir a segurança neste transporte, é necessária e obrigatória – por lei municipal – que seja realizada a manutenção mensal no equipamento, mesmo que ele não apresente defeitos.
Uma manutenção adequada em elevadores tem como finalidade evitar defeitos como desnivelamento excessivo entre a cabina e o andar do prédio; abertura das portas sem que a cabina esteja no andar correto; paradas no meio do trajeto de subida ou descida dos andares ou não atender às chamadas efetuadas na cabina ou pavimento.
Os moradores, funcionários, visitantes e todos que utilizem os elevadores devem estar atentos. Se perceberem qualquer anormalidade, devem avisar o responsável pela manutenção.

Dicas para conservação e segurança em elevadores:
• Manutenção deve ser realizada por empresas devidamente capacitadas. Leigos jamais devem realizar qualquer conserto nos elevadores, por mais simples que eles pareçam;
• Para mais segurança, evite ultrapassar a quantidade de peso permitida nos elevadores. A carga máxima permitida é informada em uma placa no interior da cabina;
• Não jogue lixo no poço do elevador;
• Não utilize objetos, sacolas ou móveis para segurar a porta do elevador;
• Evite a queda de água ou de produtos de limpeza no interior do poço. A água pode provocar danos nos componentes da porta, permitindo, eventualmente, que o elevador se movimente com a porta desse pavimento destrancada;
• Não entre no elevador quando a luz da cabina estiver apagada;
• De acordo com a tecnologia, o elevador possui uma memória que registra cada chamada e atende conforme a sequência dos registros. Para chamá-los, basta apertar o botão uma única vez, sem forçá-lo (caso a botoeira seja dupla, é só pressionar o botão que indica o sentido da viagem);
• Chame um elevador por vez. Essa medida, além de contribuir para a economia de energia, reduz o desgaste do equipamento e melhora o tráfego no condomínio;
• Sempre confira se o elevador está no andar correto e se não há degraus entre o equipamento e o andar encontrado.

Técnicos necessitam de segurança para realizar seu trabalho – Para que o serviço de manutenção seja realizado com segurança, os técnicos devem ser devidamente treinados e estarem atentos a alguns itens:
- A casa de máquinas deve estar limpa, ventilada, bem iluminada, para que os técnicos possam trabalhar a qualquer hora que seja necessário. Nela, não deve ser armazenado nenhum material sem referência com os elevadores.
- Para facilitar a comunicação do usuário – em caso de alguma parada ou qualquer incidente – com o técnico, é recomendável a instalação de um interfone dentro da cabina.
- Verificar constantemente se não há qualquer infiltração proveniente de chuvas ou de outras fontes na casa de máquinas.
- A chave-geral da casa de máquinas deve ser bloqueada, para impedir que alguém a ligue durante o trabalho dos técnicos.
- O acesso à casa de máquina deve ser facilitado e seguro para o técnico, além de bem iluminado, para facilitar o trabalho a qualquer hora do dia.
A Otis Elevator Company é a maior companhia do mundo em fabricação e prestação de serviços para produtos que movem as pessoas, incluindo elevadores e escadas e esteiras rolantes. Com sede em Farmington, Connecticut, a Otis emprega 64.000 pessoas mundialmente, oferece produtos e serviços em mais de 200 países e territórios e fornece serviços de manutenção para mais de 1,6 milhão de elevadores e escadas rolantes mundialmente. A United Technologies Corp., sediada em Hartford, Connecticut, é uma empresa diversificada que fornece produtos e serviços de alta tecnologia para as indústrias de construção e aeroespacial.

Caixa lança Portal para atender à Construção Civil

Endereço na internet pretende integrar, em um único ambiente, informações do setor com soluções de crédito para cada tipo de empresa

A Caixa Econômica Federal lança, hoje (26), o Portal da Construção Civil, com o conteúdo voltado para atender as diferentes empresas representantes do setor, como construtoras, imobiliárias, entidades, profissionais da construção e a indústria. O portal promete integrar informações em único ambiente e oferecer agilidade, na busca de crédito para os diversos tipos de empresas participantes da cadeia.

A ferramenta entra no ar após o alcance de sucessivos recordes de crescimento em crédito imobiliário pelo banco. Apenas no primeiro semestre de 2010, o financiamento da casa própria atingiu 95,1% de crescimento, em relação ao mesmo período do ano passado, movimentando um volume de R$ 34,10 bilhões e mais de 575 mil contratos assinados.

“Depois de participar ativamente de uma autêntica revolução do mercado de crédito imobiliário brasileiro, a CAIXA pretende também promover uma revolução no processo de atendimento, tanto para as empresas ligadas ao setor imobiliário, quanto para as pessoas que pretendam adquirir imóveis. A ideia é se utilizar cada vez mais de ferramentas e meios eletrônicos, com o objetivo de dar mais agilidade ao atendimento e maior comodidade para os clientes”, afirma o vice-presidente de governo da CAIXA, Jorge Hereda.

De acordo com Hereda, o volume de recursos para o crédito habitacional, nos primeiros seis meses deste ano, já é maior que todo o montante aplicado em moradia no ano 2008, quando foram emprestados R$ 23,3 bilhões. O número já chega a quase 7 vezes o que foi emprestado em 2003.

O portal vai oferecer, ainda, benefícios como a comunicação segmentada para cada tipo de empresa, e trará produtos e serviços específicos, dentre eles o índice da construção civil, a relação de documentos para avaliação de crédito e a informações sobre a parceria para o Programa Minha Casa Minha Vida.

Acesso – O Portal da Construção Civil pode ser acessado pelo endereço http://www1.caixa.gov.br/construcaocivil/index.asp.

CONSTRUIR PARA ALUGAR

Talvez o título deste artigo não corresponda à melhor tradução da expressão inglesa built-to-suit, mas certamente é aquela que melhor revela sua finalidade.

Construir para alugar é um modelo de negócio que não encontra regramento na legislação brasileira, sendo, justamente por isso, considerado um contrato atípico, onde se misturam pactos de compra e venda, de empreitada e de locação.

Apesar dessa falta de normatização específica, trata-se de operação imobiliária perfeitamente legal, comumente usada nos países do chamado Primeiro Mundo, que nos últimos anos começou a ser empregada no Brasil, envolvendo inicialmente grandes corporações empresariais.

Mas, em linhas gerais, como funciona o built-to-suit? É uma transação que no mais das vezes envolve três participantes: um investidor, que tenciona obter uma boa renda; um inquilino, que necessita de um prédio com determinadas características para locar por longo tempo; e, um construtor, que executará a obra a mando do investidor, porém atento às especificações ditadas pelo locatário.

E, por que tudo isso? Basicamente, porque há, de um lado, um inquilino que deseja ter uma edificação especial própria, mas não tem interesse em realizar investimento de vulto, e, de outro lado, um capitalista, cujo escopo é fazer com que seu dinheiro gere aluguéis generosos, que normalmente alcançam a casa do 1% ao mês sobe o montante aplicado.

Observe-se que, para o inquilino, a construção de imóvel próprio traduz-se em capital imobilizado, sem capacidade de produção de riqueza, enquanto que os custos da locação são contabilizados como despesa, o que torna a segunda opção ainda mais vantajosa contabilmente.

Além do mais, como o imóvel é construído sob medida para si, pelo investidor, isso é traduzido em ganhos reais de produtividade, já que foi criado um espaço adequado aos funcionários. (Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade.)

O capitalista, por seu turno, também tem várias vantagens: uma boa renda mensal, de largo prazo – normalmente, de 15 a 20 anos -, proveniente do aluguel pago pelo inquilino; a valorização contínua e crescente do seu investimento imobiliário; o capital e a renda garantidos por um bem imóvel; e, em certas situações, tributação sobre os aluguéis inferior àquela imposta aos locadores comuns.

Há que se considerar, ademais, que o investidor terá um inquilino fixo por anos a fio, não correndo o risco de ver o seu imóvel desocupado da data da saída de um locatário até que ocorra a contratação com um outro, e provavelmente não dependerá de uma imobiliária para administrar a locação para si – uma economia de cerca de 10%.

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis

Ter a escritura basta para comprovar a posse do imóvel?

Usualmente, o processo de aquisição de imóvel passa pelas seguintes etapas: escolha do imóvel; negociação sobre as questões comerciais (preço, forma de pagamento, taxa de juros, etc); assinatura do contrato (ou do “compromisso de compra e venda de imóvel”); pagamento do preço; termo de quitação; escritura definitiva.

Há algumas variáveis nesse processo como, por exemplo, o pagamento a vista ou a antecipação da escritura junto com a instituição da alienação fiduciária do imóvel em garantia do saldo devedor ou, também, com o escopo de garantia, a instituição de hipoteca a favor do credor. Essas situações serão abordadas em outra oportunidade.

Voltando à situação inicialmente apresentada, verificamos que muitas pessoas, ao receberem suas escrituras de compra venda, entendem que nada mais há para fazer em relação à situação jurídica do imóvel. Ledo engano.

Cartórios
Resta uma importante providência: registrar a escritura no cartório de registro de imóveis para que a transferência da propriedade torne-se efetivamente pública e oponível a terceiros.

Para uma boa compreensão dessa questão, cabe inicialmente esclarecer que na aquisição de imóveis, o comprador tratará essa transferência de propriedade com dois “cartórios”: o cartório chamado Tabelionato de Notas, responsável pela lavratura da escritura de compra e compra e, portanto, onde vendedor e comprador devem comparecer para declarar que pretendem levar a efeito a transação de compra e venda, pelas condições comerciais constantes no instrumento público (escritura pública de compra e venda).

Cabe ao Tabelião verificar algumas formalidades, dentre elas:

• correta e completa qualificação das partes;
• descrição do imóvel (confrontando com a certidão de matrícula atualizada do imóvel);
• preço e forma de pagamento;
• recolhimento do imposto de transmissão (ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis) e dos emolumentos cartorários.

Feita a leitura da escritura pelo Tabelião, e estando nos devidos termos, as partes assinam a escritura e cada uma delas recebe uma cópia, que chamamos de traslado da escritura.

Esse traslado é que deve ser levado para o cartório de registro de imóveis, a quem cabe registrar a escritura na matrícula do imóvel.

A importância do registro
Cada imóvel tem a sua “matrícula”, ou seja, uma ficha própria, numerada, onde são anotadas todas as ocorrências relativas a ele e aos seus proprietários. Portanto é na matrícula que fica registrada a escritura e, por conseguinte, a transmissão da propriedade para o adquirente.

Vejamos um exemplo que bem justifica o registro da escritura definitiva.

Se a pessoa “A” adquire o imóvel de “B”, lavra a escritura, mas não a leva para ser registrada, a situação é a seguinte: perante o registro de imóveis, o imóvel adquirido por “A” continua sendo de propriedade de “B” e portanto, se “B” for acionado judicialmente por alguma dívida sua, o seu credor (“C”) poderá fazer uma pesquisa nos cartórios de registro de imóveis e verificar que o imóvel em questão ainda pertence a “B”. Assim, “C” poderá indicar o imóvel para ser penhorado visando sua futura venda em leilão para satisfação do crédito. Caberá a “A”, agir judicialmente para defender a sua aquisição e se contrapor à penhora buscada por “C”.

Por fim, além de levar a escritura para ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, o comprador deve também ter o cuidado de proceder à devida alteração no cadastro municipal, de modo que o lançamento de IPTU também seja feita de forma correta, ou seja, em nome do verdadeiro proprietário.

Déficit habitacional: uma oportunidade para a construção civil do país

Há cerca de três meses, o ministro das Cidades, Marcio Fortes, anunciou que o déficit habitacional brasileiro havia sido reduzido de 6,3 milhões para 5,8 milhões de domicílios de 2007 para 2008. E acrescentou dizendo que esse número seria zerado até 2023, através de políticas de habitação e dos atuais programas do governo, como o Plano Nacional de Habitação (Planhab), Programa de Aceleramento do Crescimento (PAC) e Minha Casa, Minha Vida.

De acordo com o Planhab, voltado para políticas de habitação, a previsão é que sejam construídas 35 milhões de moradias até 2023. Já o Minha Casa, Minha Vida, que tem por objetivo central combater o déficit habitacional, pretende contratar cerca de três milhões de projetos para a construção de novas residências, de acordo com o Ministério das Cidades.

A diferença entre os dois programas do governo federal é que enquanto o Minha Casa é um projeto de execução – contratação de projetos para construção de casas – , o Planhab é um planejamento de políticas habitacionais, compreendendo todos os programas habitacionais. Lançado em março de 2009, o Minha Casa já está na sua segunda etapa e foi tema de diversas matérias aqui no blog.

Recursos

Para que essas metas sejam atingidas, estima-se que a necessidade do Planhab para sanar o déficit habitacional seja da ordem de R$ 68 bilhões, vindos de diversas fontes, como o Orçamento Geral da União (OGU), FGTS, entre outros. Já o Minha Casa Minha Vida prevê investimentos de até R$ 34 bilhões, originados desde o OGU a fundos que atenderão formas de produção específicas: por exemplo, aportes ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para produção habitacional por meio de construtoras; e ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), o mesmo fundo que já financiava o Programa Crédito Solidário, para produção por meio de cooperativas e associações habitacionais.

Segundo o técnico de planejamento e pesquisa do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), Cleandro Henrique Krause, esse anúncio demonstra um aquecimento na indústria da construção civil. “Já existem alguns projetos que sinalizam que muitas residências serão construídas, como o Planhab, e é através desses projetos que o déficit será equacionado”, afirma. Conforme o site do Planhab, o horizonte de planejamento para a construção das 35 milhões de habitações é o ano de 2023, com suas revisões correspondentes aos anos de elaboração dos Planos Plurianuais (PPA’s): 2011, 2015 e 2019.

Regiões

Dos 5,8 milhões de domicílios, a maioria (82%) está localizada em áreas urbanas. As principais regiões metropolitanas do país abrigam 1,6 milhão desses domicílios, o que representa 27% da carência habitacional. O déficit representa 10,1% do estoque de domicílios do país. A análise por renda mostra que o déficit está concentrado em 82% da população que ganha até três salários mínimos e em 7% da que recebe de três a cinco salários mínimos.

De acordo com os dados oficiais do governo, referentes ao ano de 2007, o déficit habitacional está assim distribuído:

• Região Norte: 652.684 municípios
• Região Nordeste: 2.144.384 municípios
• Região Sudeste: 2.335.415 municípios
• Região Sul: 703.167 municípios
• Região Centro Oeste: 436.995 municípios

De acordo com o Ministério das Cidades, a concentração do maior déficit na região Sudeste se explica por ali estarem as grandes metrópoles, onde é mais frequente as áreas de invasão e as moradias em co-habitação, que caracterizam residências em déficit habitacional. O técnico Cleandro Henrique Krause contextualiza: “as regiões mais afetadas são Sudeste e Nordeste, somando 71,4% da carência habitacional. Mas, o déficit é qualitativamente diferente: no Sudeste é predominantemente urbano, enquanto que no Nordeste se concentra na área rural. Também é importante destacar que 28,9% do déficit está concentrado nos municípios das nove maiores regiões metropolitanas do Brasil”, explica.

Definição

Déficit significa “casas que devem ser construídas para dar conta das necessidades habitacionais das famílias”, afirma Cleandro. O cálculo do déficit habitacional é feito através de uma metodologia da Fundação João Pinheiro, de Belo Horizonte. São considerados em déficit os domicílios rústicos ou improvisados, aqueles que oneram excessivamente a família que ali habita (comprometimento maior que 30% da renda familiar com aluguel entre as famílias que ganham até três salários mínimos) e domicílios onde existe co-habitação, ou seja, mais de uma família morando na mesma residência.

Entrevistado:
Cleandro Henrique Krause
- Arquiteto graduado pela UFRGS
- Mestre em Planejamento Urbano e Regional UFRGS
- Técnico de Planejamento e Pesquisa pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada – IPEA

O que é o IPTU e como é calculado? Posso perder o imóvel se deixar de pagar?

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto de competência dos municípios, que recai sobre a propriedade predial e territorial urbana, tendo como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, e tem como base de cálculo seu valor venal.

O IPTU incide em imóveis localizados na zona urbana dos municípios, desde que tais imóveis contem com pelo menos dois dos melhoramentos abaixo, construídos ou mantidos pelo Poder Publico, a saber:

- meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
- abastecimento de água;
- sistema de esgotos sanitários;
- rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
- escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado.

Valor venal
O valor venal do imóvel está apontado no que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), documento onde constam, de forma mapeada, todos os imóveis localizados no município, com suas descrições perimétricas e respectivos valores venais.

A PGV sofre, anualmente, a correção monetária de modo a que as receitas advindas do recolhimento de IPTU possam ser atualizadas e, assim, fazer frente à desvalorização decorrente da inflação. Além disso, periodicamente, a PGV sofre uma revisão para confirmar se os valores correspondem àqueles praticados no mercado. Na maioria das vezes, o valor venal do imóvel é inferior de mercado.

Em algumas cidades, caso de São Paulo, há alíquotas diferenciadas em função do uso do imóvel (residencial, não-residencial e terrenos) e, também, alíquotas progressivas, em razão do valor venal.

Vale esclarecer: a progressividade de alíquotas praticada em função do uso do imóvel e/ou de seu valor venal, não é a mesma "progressividade de alíquota no tempo" de que trata o artigo 182, § 4º da Constituição Federal, e que no último dia 1º de julho foi implementada na cidade de São Paulo, por força da Lei 15.234/10.

A chamada "progressividade de alíquota no tempo", a que faz menção a Lei 15.234/10, será tratada no nosso artigo da próxima semana.

Voltando à questão da incidência de IPTU, vale trazer algumas outras informações.

Isenção de pagamento
Tomando ainda como exemplo a cidade de São Paulo, e de acordo com as respectivas especificidades, há casos de isenção de tal pagamento como, por exemplo, para aposentados, pensionistas e beneficiários de renda mensal vitalícia paga pelo INSS (respeitadas as condições estabelecidas em Lei). Também entidades culturais, agremiações desportivas, imóveis particulares cedidos gratuitamente (comodato) ao Município, ao Estado ou à União, para fins educacionais são isentos do imposto, assim como imóveis integrantes do patrimônio de governos estrangeiros utilizados para sede de seus consulados, e imóveis com valor venal de até R$ 70.000.

Há também as situações alguns incentivos, como por exemplo:

- concessão de incentivo fiscal para realização de projetos culturais, no âmbito do Município, por meio de certificados que servirão para pagamento de IPTU;

- incentivo fiscal para quem promover a recuperação externa e a conservação de imóveis tombados;

- incentivo fiscal para imóveis destinados a salas de cinemas.

Em caso de falta de pagamento...
Importante também destacar que a falta de pagamento do IPTU acarreta, dentre outras consequências, multa, juros, atualização monetária, inscrição no Cadin municipal (cadastro de inadimplentes da Prefeitura), inscrição na Dívida Ativa, instauração de processo de execução fiscal e, em última instância, levar o imóvel a leilão para satisfação do crédito tributário.

Não são raras as situações em que uma pessoa adquire o imóvel de outra, recebe a escritura de compra e venda, registra o título perante o cartório de registro de imóveis competente, mas, no entanto, não informa essa transferência para a prefeitura.

Nessa situação, a prefeitura continuará com os dados cadastrais desatualizados, cabendo ao proprietário, agora contribuinte de IPTU, proceder a essa alteração e, assim, manter em absoluta ordem sua documentação imobiliária.

VAGA DE GARAGEM COM REGISTRO PRÓPRIO PODE SER PENHORADA

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça aprovou a edição de súmula sobre a possibilidade de penhora da vaga de garagem que tenha registro próprio. A nova súmula recebeu o número 449.

A nova súmula tem como referência as leis nº 8.009, de 29/3/1990, e nº 4.591, de 16/12/1964. A primeira trata da impenhorabilidade do bem de família, e a segunda dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

A súmula recebeu a seguinte redação: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”