CLASSE C DESPERTA INTERESSE DAS GRANDES

Estimulado pelo programa do governo federal Minha Casa Minha Vida e também pela ampliação do crédito bancário destinado a imóveis de menor valor, o segmento voltado às classes de renda C e D acompanha o bom desempenho de vendas vivido pelo setor imobiliário, cresce e atrai também o interesse de grandes incorporadoras. Além de uma infinidade de médias empresas que atuam no segmento, grandes corporações como Gafisa, MRV e Cyrela, entre outras, passaram a investir grandes somas no segmento.

No caso dessa última, foi até criada uma nova empresa, a Living Construtora, para se dedicar especificamente a essa área. A Gafisa, por sua vez, incorporou a Tenda e a MRV já tinha forte atuação nesse segmento. Todas essas companhias têm experimentado intenso crescimento. A Living, criada em 2006, chegou a dobrar de tamanho em 2008 e, no primeiro trimestre deste ano, apresentou vendas de R$ 323 milhões, 143,7% superiores às do mesmo período de 2009. "Embora não seja razoável supor que manteremos tal ritmo de crescimento, estamos certos de que uma expansão anual na casa dos 30% é perfeitamente sustentável durante os próximos cinco anos", diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living. Com a nova empresa, a Cyrela passa a atuar em imóveis desde R$ 80 mil até R$ 20 milhões.

Empresas que tradicionalmente atuam nesse ramo da indústria da construção confirmam o grande crescimento registrado no segmento popular, como é o caso da mineira MRV. Prova disso é que o primeiro trimestre foi o melhor dos 31 anos de existência da construtora. Suas vendas no período totalizaram R$ 732 milhões, um crescimento de 70,4% em comparação ao desempenho do mesmo período de 2009. É uma taxa de expansão comparável à registrada em segmentos top do mercado.

Outra empreiteira com desempenho expressivo nessa área é a Cury Construtora e Incorporadora. De receitas de R$ 35 milhões, em 2006, ela deve fechar 2010 com vendas da ordem de R$ 500 milhões, um incremento anual médio de 330%. "O programa Minha Casa, Minha Vida veio num momento em que o mercado já apresentava um aquecimento importante. Ele potencializou um cenário com demanda reprimida. E penso que a tendência é de nova expansão no futuro próximo. Não vejo como esse movimento possa retroagir", afirma Fábio Cury, presidente da empresa. A meta para 2011 é de uma receita de R$ 750 milhões.

Se mercado existe e a demanda tende ainda a durar por longos anos, competir nesse segmento exige um rígido controle de custos, pois a rentabilidade alcançada é inferior à dos produtos voltados para camadas sociais mais elevadas. "Temos de ser criativos em termos de técnicas de produção para racionar o processo de construção e, assim, evitar desperdícios e retrabalho, já que os preços permitem margens menores", comenta Cury. Vários consultores chamam a atenção exatamente para essas dificuldades. "Este é um segmento de grandes volumes e margens mais apertadas, o que exige uma forma de atuação para a qual muitas empresas não estão preparadas", afirma Mauricio Kerbauy, da Dextron, consultoria especializada em gestão.

Trabalho escravo encontrado no “Minha Casa, Minha Vida”

Para aqueles que acham que trabalho escravo é um assunto apenas desse Brasil rural grande sem porteira, mas com muita cerca…

Atendendo a denúncias, o Ministério Público do Trabalho em Goiás encontrou 74 trabalhadores em condição análoga à de escravo em um canteiro de obras que está inserido no programa “Minha Casa, Minha Vida” em Catalão (GO). O pior é que a construção de casas populares está sendo financiada com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

De acordo com reportagem de Bianca Pyl, aqui da Repórter Brasil, os empregados trabalhavam no canteiro de obras da empresa Copermil Construção Ltda, no loteamento Evelina Nour. De acordo com Antonio Carlos Cavalcanti, procurador do Trabalho responsável pela ação, a Prefeitura do Município de Catalão cedeu a área para a construção de casas populares do programa “Minha Casa, Minha Vida” e foi responsável pela licitação que escolheu a construtora, com sede em Belo Horizonte (MG).

A empresa, por sua vez, contratou a TJ Prestadora de Serviços de Jardinagem Ltda. A TJ pertence a um “gato”, José da Silva Cunha, contratador de mão-de-obra a serviço, conhecido por arregimentar pessoas para o corte de cana-de-açúcar. Os trabalhadores foram aliciados em Correntina (BA), Valência (PI) e Itumbiara (GO).

Quando foram encontrados, havia pessoas sem receber salário desde dezembro de 2009, em condições precárias e sem equipamentos de proteção.

O engenheiro responsável pela obra disse que a Copermil rescindiu o contrato com a TJ e que não sabia dos problemas. A empresa pagou as verbas de rescisão dos trabalhadores e as despesas da viagem de volta para os seus municípios de origem (mais de R$ 105 mil). Também assinou dois Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) se comprometendo a respeitar a legislação trabalhista. A frente de trabalho ficou dez dias interditada até que fosse regularizada a situação. Alguns empregados, moradores de Itumbiara (GO), optaram por permanecer no trabalho e foram contratados diretamente pela Copermil.

As obras devem ser finalizadas em agosto, antes das eleições.

Fonte: Leonardo Sakamoto. Jornalista e doutor em Ciência Política. Cobriu conflitos armados e o desrespeito aos direitos humanos em Timor Leste, Angola e no Paquistão. Já foi professor de jornalismo na USP e, hoje, ministra aulas na pós-graduação da PUC-SP. Trabalhou em diversos veículos de comunicação, cobrindo os problemas sociais brasileiros. É coordenador da ONG Repórter Brasil e seu representante na Comissão Nacional para a Erradicação do Trabalho Escravo.

CORRETORES E IMOBILIÁRIAS DISPLICENTES SERÃO AS NOVAS VÍTIMAS DA LEI

Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.

Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”


Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.

Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias - deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.

Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos....

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis

Guarita segura, condomínio idem

A guarita deve ser um dos pontos menos vulneráveis do condomínio, uma vez que, dominada por invasores, torna-se fácil controlar toda a instalação. O posicionamento ideal é aquele que permite a melhor visualização dos portões e perímetros e controle dos acessos.

Segundo o consultor de segurança em condomínios José Elias de Godoy, há três aspectos que caracterizam uma boa guarita: ela deve oferecer segurança para quem está em seu interior; precisa proporcionar ampla visualização do entorno e deve facilitar as medidas de contingenciamento e de controle.

A arquiteta Betty Birger, vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea), recomenda que a guarita tenha um recuo da divisa frontal do prédio que permita a colocação de portão duplo, criando-se uma ilha de isolamento dos acessos, para maior segurança. A área máxima de uma guarita, determinada pela Prefeitura de São Paulo, é de 9 m² e a planta precisa de aprovação. Ainda segundo as normas da Prefeitura, é obrigatória ventilação de 1/8 da área do ambiente. O projeto também deve prever a instalação de banheiro no interior da portaria. Por tratar-se de um local de trabalho, utilizado por várias pessoas que se revezam, a arquiteta sugere acabamentos resistentes e fáceis de limpar, como pintura lavável, laminados (Fórmica) para mobiliários (opção para revestir paredes também) e piso de porcelanato. Outra dica é ter cadeiras com regulagem de altura.

É indicado que o local tenha vidros à prova de balas e com película de proteção visual, impedindo a visão de fora para dentro. “Isso permite que o porteiro vá ao sanitário, sem que ninguém note sua ausência momentânea. Além disso, ele pode continuar observando o que se passa”, conta José Elias.

O tamanho da guarita (bem como as instalações elétricas) precisa acomodar e garantir o bom funcionamento dos principais equipamentos que compõem o sistema de segurança em seu interior. O interfone, o telefone e o rádio-comunicador são indispensáveis, pois permitem a comunicação do porteiro com os moradores, principalmente para anunciar visitas aos apartamentos, evitando dessa maneira a entrada de estranhos no prédio. Já através de uma linha telefônica na portaria central, o porteiro consegue chamar a polícia em casos de emergência.

Nas guaritas, é necessário ter ainda os botões de acionamento eletrônico dos portões, o monitor de CFTV, um botão de pânico e o teclado do sistema de alarme. Em alguns condomínios são utilizados controles de acesso informatizados. E, finalmente, uma guarita segura precisa ter um porteiro devidamente selecionado, capacitado e treinado para operar todos esses equipamentos.

IMOBILIÁRIAS JÁ USAM TWITTER E SMS PARA VENDER

Antes, para procurar um imóvel, era necessário recorrer aos anúncios de jornais e às páginas de classificados. Hoje, é possível fechar negócios via redes sociais e mensagens de texto no celular. Com o mercado imobiliário aquecido, imobiliárias e incorporadoras estão lançando estratégias de aproximação com o cliente.

Em maio, a Brasil Brokers, em uma ação desenvolvida por três de suas subsidiárias paulistas (Abyara Brokers, Del Forte & I.Price e Frema), promoveram um “feirão da casa própria” na internet.

Para isso, foi criada uma conta no Twitter e, ali, 450 ofertas foram feitas durante todo o final de semana.

Quem se interessava pelo imóvel podia entrar em contato com os 60 corretores de plantão via chat. “Demoramos um mês planejando e mais de 3.600 corretores participaram”, diz a diretora de marketing da Abyara Brokers, Paola Alambert.

Outra empresa a inovar com a experiência de venda é a Cyrela. Mesmo com perfil no Twitter, Facebook e Orkut, o caminho da empresa para se aproximar do potencial comprador foi outro.

Ela viu na facilidade das mensagens de texto via celular, o SMS, uma maneira de colocar em contato corretores e interessados em adquirir um imóvel. Há três semanas, coloca ao lado dos anúncios um código de referência.

A Cyrela fechou sua primeira venda por meio desse sistema na semana passada. “Não imaginávamos tão bom retorno, tão rápido”, diz Rodrigo Polaco, gerente de marketing.com da Cyrela.

Brasil precisa planejar e convencer empresários para liderar em moradia popular sustentável

O boom do setor da construção civil, calcado no esforço governamental para reduzir o déficit habitacional de 7 milhões de moradias, poderá tornar o país em exemplo de construções populares de menor impacto ambiental e maior qualidade se as iniciativas de políticas públicas, e até empresariais, conseguirem vencer a falta de capacitação e convencer os empresários da viabilidade econômica a longo prazo dos projetos.

Historicamente, a incorporação de novas tecnologias e técnicas sempre representam um fator de risco para empresários, que vêm nelas maiores custos e possibilidade de erros em projetos que, em última instância, reduzem o retorno dos investimentos.

No entanto, planejamento e um amplo programa de treinamento pode tornar ubíquitas soluções que reduzam impactos ambientais e melhoram a eficiência energética do ambiente construído, até agora relegadas a setores altíssima renda.

Mas, na maioria dos casos, não estamos falando de tecnologias inéditas, e sim de tecnologias testadas e simples, como aquecimento solar, sistemas de captação e reuso de água, equipamentos que trazem mais eficiência no uso de água e eletricidade como medidores individualizados, sensores em áreas públicas e torneiras e descargas que controlam o fluxo de água e até projetos arquitetônicos que melhoram a iluminação e ventilação natural das unidades de moradia.

"Estamos falando de reduções no custo da manutenção do edifício durante décadas de 30% em diante, que para a baixa renda é garantia de poder pagar as prestações e sobrar dinheiro para outras atividades," explicou Gláucio Gonçalves, do escritório de arquitetura Espaço brasileiro de Arquitetura (EB-A) de São Paulo, que busca financiadores para construir um projeto para um conjunto habitacional visando exatamente o setor de baixa renda.

Além disso, durante a construção, podemos vislumbrar a adoção de técnicas, processos e tecnologias que reduzam o uso de água, a geração e reuso de resíduos, além de organizar as compras de materiais localmente.

"Temos estudos que estas técnicas podem reduzir em 50% dos custos de materiais como brita, areia e cimento," disse Jean Benevides, gerente de sustentabilidade da Caixa Econômica Federal. "O custo de alugar uma maquina ou alocar trabalhadores para triturar ou peneirar os detritos podem ser compensados pela redução dos custos nas compras e na contratação de caçambas".

Para Benevides, este é um ganho importante para o meio ambiente, pois nas cidades brasileiras, não só os caçambeiros têm que viajar dezenas de quilômetros para dispor dos dejetos em aterros de inertes, mas por que a falta de espaço encarece cada vez mais.

A importância de buscar sustentabilidade na construção de habitações populares se faz cada vez mais relevante frente ao agravamento do problema das mudanças climáticas e ao fato que a maioria das habitações a serem construídas será nas faixas mais populares.

Das 1 milhão de casas do programa Minha Casa Minha Vida, nada menos que 400 mil serão para faixas populares até três salários. Levando em conta que o setor de construção civil consome cerca de 40% de todas as matérias primas, 20% do consumo de água enquanto é responsável por 30% da geração de resíduos e, durante a construção e operação dos edifícios é responsável por 35% da energia consumida, o impacto deste projeto é enorme.

Isto sem contar que o setor de cimento e siderúrgicos, é um dos maiores emissores de carbono no Brasil, respondendo juntos por 7% das emissões de gases efeito estufa, devem ser os setores que mais crescerão e emitirão nos próximos anos.

Sendo assim, um estudo da consultoria McKinsey&Company identificou oportunidades de redução de emissões de 8,5 milhões de toneladas de CO2 até dos 2030, dos quais 25% podem vir de melhoria no sistemas de iluminação, 25% na troca de sistemas de aquecimento de água, outros 20% virão de melhorias no isolamento térmico dos edifícios e mais 35% de eletrodomésticos e eletroeletrônicos mais eficientes.

No entanto, o grande desafio é convencer os empresários a olhar os retornos no longo prazo, tanto em satisfação do usuário de sua habitação, que podem diferenciar seus projetos num mercado altamente competitivo e regionalizado, quanto em em redução de risco frente as novas e mais restritiva legislação ambiental.

"Cada vez mais a legislação ambiental vai obrigar o uso de novas tecnologias que reduzam o impacto ao meio ambiente das atividades econômicas," disse Oren Pinsky, administrador do fundo cleantech (tecnologias limpas) da casa de investimentos paulistana Stratus que estudou investir em prédios verdes no lançamento de fundo de R$60 milhões em 2002.

Mas nos canteiros de obras, o que se vê é uma corrida para fazer prédios rapidamente, de baixíssimo custo, altíssima densidade de ocupação do terreno para garantir que, do lado das construtora, o lucro venha tanto da venda da unidade, quanto do número de unidades vendidas, e, do lado do poder público, ganhos políticos de realocar o máximo de pessoas possíveis em programas habitacionais públicos.

O desafio, conforme explicaram os especialistas, é de garantir o equilíbrio entre a qualidade ambiental e a viabilidade financeira. No programa nacional Minha Casa Minha Vida, os planejadores têm que fazer um malabarismo para possibilitar a adoção de técnicas de construção adequadas às normas de qualidade e ambientais, garantir o retorno para as construtoras, esticar o colchão curto dos subsídios tudo dentro de unidades que, nos centros urbanos, tem que custar para mutuário não mais de cera de R$50 mil por unidade e restringir a prestação mensal a não mais de 10% da renda mensal de famílias entre 0 a três salários mínimos – ou seja, prestações que atinjam no máximo cerca de R$200 por mês.

ACESSO A SERVIÇOS PÚBLICOS

Além disso, tanto por causa do Estatuto das Cidades, quando pela incorporação de conceitos de urbanismo e econômicas, hoje se busca localizar os projetos em áreas já dotadas de infraestrutura social e urbana como saneamento básico, transporte e equipamentos públicos de saúde, educação e lazer.

"Afinal, esta população é a maior cliente dos serviços públicos," lembrou Liane Makowski, coordenadora de um concurso tipologias sustentáveis desenvolvido pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil de São Paulo e a Companhia de Desenvolvimento e Habitação Urbana do Estado de São Paulo (CDHU).

Para Roberto Kauffmann, presidente do Sindicato da Indústria de Construção Civil do Rio de Janeiro (Sinduscon-RJ), o dilema tem que ser solucionado com um aumento no subsídio governamental para os mutuários, possibilitando a majoração do preço final da moradia.

"Estamos discutindo isso com o governo, mas provamos que é possível adotar tecnologias sustentáveis para construções de baixa renda," disse.

Em parceria com o a Federação das Indústrias do Rio de Janeiro (Firjan), foi elaborado um projeto piloto na orla degradada as ferrovias, perto da Avenida Brasil na capital fluminense, com um projeto que visa melhorar a qualidade de vida localizada em áreas já bastante urbanizadas que conta não só com edifícios de no máximo cinco andares, com ocupação de até 50% do terreno, arborização nos estacionamentos, reuso de água e espeço para gerenciamento de resíduos recicláveis.

Além disso, disse Kauffmann, é importante botar materiais de revestimento com alta durabilidade, pois reduz o custo da manutenção, fator importante para famílias de baixa renda, e prevê projetos de assistência social para os moradores. O preço final: de R$130 mil, ou seja, R$60 mil a R$70 mil por unidade a ser financiado.

A viabilidade também é garantida pela redução de impostos municipais e tarifas burocráticas já aprovadas na cidade para projetos de habitação popular.

"É totalmente viável, mas o construtor tem que se satisfazer com um margem de lucro de 15% a 20%, que é uma margem muito boa pois ganha no volume," disse.

HISTÓRICO CONDENÁVEL, LIÇÃO APRENDIDA?

O histórico da habitação popular no Brasil pode ser condenável pela sua falta de alcança e efetividade, mas dele os planejadores e pesquisadores de hoje têm tirado lições importantes que agora começam a ser levadas em conta nos novoas programas habitacionais dos municípios, estados e do governo federal. Podemos chamar da síndrome da Cidade de Deus, filme que teve como plano de fundo um projeto de habitação popular dos anos 50 que, por ser afastado do centro , foi favelizado e ocupado pelo crime organizado.

Não obstante esta estigmatização da população de baixa renda, que, neste projetos, foram deslocados para a periferia das grandes cidades longe de trabalho e familiares, a qualidade da habitação deixou muito a desejar. Segundo estudos acadêmicos, arquitetos e engenheiros identificaram falhas desde rachaduras, infiltração, revestimentos soltando até desconforto térmico e acústico, portas e janelas pequenas que inibem ventilação e iluminação natural e estruturas que não condizem com os hábitos culturais dos moradores.

Um estudo de 2009 feito por James Roque da Universidade de Campinas sobre a qualidade do material usado concluiu que 38% dos projetos habitacionais estudados tinham algum problema estrutural excedendo a tolerância de 5% pelos manuais técnicos da Caixa Econômica Federal.

Além disso, um trabalho apresentado pela equipe liderada pela pesquisadora Eleonora de Assis da Universidade Federal de Minhas gerais em setembro de 2009 no II Congresso Brasileiro de Eficiência energética mostrou que os edifícios de habitação popular causam extremo desconforto térmico e aumentam o uso de eletricidade para ventilação e iluminação. Os pesquisadores constataram que no verão, abrir portas e janelas não é suficiente para refrescar o meio ambiente, e no inverno, o desconforto é citado pela maioria dos entrevistados, enquanto as instalações elétricas foram classificadas como precárias em 67% das moradias estudadas e a iluminação artificial tem que ser usada nos banheiros e cozinhas a qualquer hora do dia.

A proposta de uma habitação eficiente feita pela equipe de Assis inclui conceitos arquitetônicos como a correta orientação em relação a incidência solar, ventilação cruzada, iluminação natural em ambientes de maior uso durante do dia, a aplicação de materiais e técnicas construtivas adequadas ao clima local e instalação de aquecedores solares, que, em conjunto com projetos elétricos mais eficientes e lâmpadas fluorescentes compactas resultaria numa redução mensal do consumo de energia de 40% para 109,54kWh por mês.

Um outro projeto implementado pela equipe do Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul em Nova Hartz incluiu os mesmos itens que o projeto mineiro, mas também propôs no projeto Casa Alvorada a coleta de água da chuva, aŕea de uso coletivo no terreno para plantar hortas e fazer tratamento inicial de esgoto, uso de esquadrias de madeira para melhorar o isolamento térmico, pérgolas com plantas externas para ajudar no controle da iluminação e sombreamento e até utilizar o calor do forno a lenha par ajudar no aquecimento do ambiente durante o inverno sulino.

Já no Maranhão, um projeto liderado pelo Incra e o Ministério do Meio Ambiente desenvolveu um protótipo de casas rurais usando técnicas de bioconstrução que utilizam não só materiais comuns na região, mas levam em conta o clima. Lá o projeto de uma casa de 106 m2 utilizou materiais feitos de cimento, barro e palha edificada em mutirão custou cerca de R$6 mil, uma fração do custo de R$22 mil que uma projeto convencional custaria.

Apesar da extensa bibliografia experimentos sobre sustentabilidade ambiental em construções populares produzidos nas universidades brasileiras nas últimas duas décadas, pouco ainda foi implementado em projetos de grande porte.

"Os conceitos da bioclimática são ensinados nas escolas de arquitetura, mas quando o arquiteto vai ao mercado estes conceitos não são utilizados," lembrou Makowski.

O PAPEL DAS POLÍTICAS PÚBLICAS

No entanto, uma luz no final do túnel começa a surgir. Não só os municípios começam a exigir respeito ás questões ambientais mas também os agentes governamentais de fomento à habitação popular começam a estudar e implementar técnicas de menor impacto ambiental.

Porto Alegre exigirá sistemas de coleta e reuso de água da chuva e aquecedor solar nos projetos de Minha Casa Minha Vidas e em Ilhéus, o conselho municipal de proteção do meio ambiente exigiu também a implementação de sistemas de reúso de água.

Além disso, centenas municípios no Brasil já passaram leis obrigando o uso de aquecedores solares, aderindo a uma campanha nacional da Associação dos Fabricantes de aquecedores solares (Abrava).

"Todos os financiamentos da Caixa têm que atender a normas locais, e estas medidas são benvindas," avaliou Benevides.

Ao mesmo tempo, a Caixa Econômica Federal, seguindo um convênio firmado no lançamento do programa Minha Casa Minha Vida deve implantar aquecedores solares em 40 mil residências em 2010, sendo que 12 mil vão ser instalados no estado de São Paulo, 12 mil em Minas Gerais, 4.500 no Rio de Janeiro e 3 mil no Rio Grande do Sul.

Baseado em estudos nos últimos meses, o banco já treinou 58 de seus 1.200 engenheiros para analisar os projetos de acordo as normas técnicas que garantam que o equipamentos tenham selo Procel de desempenho energético A ou B. Ao longo to ano Benevides espera treinar instaladores e fazer workshops com construtoras para superar resistência do setor.

"Existe um histórico de desconfiança pelo passado desta tecnologia," disse.

No entanto, o custo de implantação de R$1700 por casa e R$2500 por apartamento será absorvido no financiamento subsidiado concedido pela Caixa para faixa de renda até três salários mínimos.

A permeabilização do solo, exigência de madeira legal, sistemas de esgotamento sanitário adequados os programas de redução de impacto ambientais locais, além de medidores individualizados, louças e metais que reduzem o consumo de água e incentivo a gestão dos resíduos da construção serão também serão incorporador para ajudar no desempenho térmico, que no fim ajudam.

"Estudos demonstram que o aquecedor solar pode reduzir em 30% a conta de energia," explicou, salientando que a patir de junho, a Caixa também vai usar o critérios do Selo Casa Azul para melhorar o desempenho ambiental das obras financiadas por meio de até 31 critérios para reduzir os impactos socioamabientais. "A nossa meta é financiar 30 empreendimentos com o selo até o final de 2010, pois as empresas vão querer se diferenciar".

Em São Paulo e Minas Gerais, as empresas de habitação, CDHU e Cohab respectivamente, já vêm implantando aquecedores solares nas residências nos últimos dois anos. A empresa paulista já instalou cerca de 6 mil equipamentos, ela anunciou planos de instalar 48 mil aquecedores nos próximos anos. A Cohab por sua vez já instalou cerca de 2 mil destes equipamentos.

As duas estão participando do concurso com o Instituto dos Arquitetos do Brasil, com apoio do Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) para tipologias sustentável de habitação popular. Para a coordenadora do programa no IAB-SP, Makowski, o projetos vencedores do concurso devem obrigatoriamente ser adotadas pela CDHU, pois tem caráter de licitação pelo tamanho do prêmio de e da complexidade.

O concurso exige memorial descritivo que garantam que os projetos sejam economicamente viáveis mas que adotem técnicas construtivas que visam durabilidade, minimização de geração de resíduos, aquecimento solar e reuso de água, ventilação e iluminação natural, ocupação do solo adequada, além de quesitos que garantam acessibilidade para idosos, deficientes físicos e crianças.

"É uma oportunidade que surgiu e que estamos discutindo desde 2009," disse Makowski.

Apesar de haver um consenso dos ganhos de incluir tecnologias de menor impacto ainda existe um grande desafio que vem tanto da falta de demanda dos moradores, quando da resistência dos agentes financeiros e produtivos do setor imobiliário. Para Eugênio Singer, coordenador técnico da empresa de planejamento urbano, Aecom, a sociedade precisa adotar novos paradigmas que unam planejamento e que não prescinda de envolver os políticos e até o setor educacional.

"Temos que unir a questão do conforto com o acesso, pensar em como usamos a água, pensar no aquecimento, na ventilação e segurança e é possível sim ter maior eficiência nos recursos naturais," explicou. "A questão de enfrentamento do aquecimento global é uma oportunidade única para mudar a cara pensando mais no ganho a longo prazo e articulando a política com o planejamento".

PLANOS DE MARKETING DE INCORPORADORAS, CONSTRUTORAS E IMOBILIÁRIAS ATENDEM OS CONSUMIDORES MAIS EXIGENTES

Projetos de comunicação desenvolvidos por incorporadoras, construtoras, imobiliárias e agências estão cada vez mais refinados para atender consumidores mais exigentes e atentos ao mercado imobiliário.

Foi-se o tempo em que para vender empreendimentos imobiliários bastava colocar anúncios em grandes jornais e revistas e promotoras nas ruas com panfletos e sinalizadores. Não foi só o poder de compra do consumidor que cresceu, mas também as exigências que o levam a adquirir uma casa, apartamento ou escritório. Atualmente, para se diferenciar das inúmeras opções, construtoras, incorporadoras e imobiliárias precisam oferecer mais que a ideia de “um teto para viver”. Claro que o conceito que gira em torno do “sonho da casa própria” sempre existirá, no entanto o marketing entra como ferramenta importante para mostrar aos possíveis clientes que os empreendimentos não são todos iguais.

Certamente a localização do imóvel é um aspecto de grande relevância no momento da escolha, porém, o número de ofertas em um mesmo bairro, ou até em uma mesma rua, é intenso. É nesse momento que entra a diversificação das empresas, que utilizam linguagens e canais diferenciados para se aproximar do público-alvo.

Para Carla Fernandes, gerente geral de comunicação da Cyrela, o fato de o cliente ter mais conhecimento do mercado e do produto é que o torna tão exigente. “Esse cliente é questionador, sabe o que quer. O nosso trabalho é entendê-lo cada vez mais para oferecer o que ele deseja. Trabalhamos as ferramentas de comunicação com planejamento específico para cada empreendimento. Os motivos que levam a decidir uma compra de um apartamento na Mooca são diferentes daqueles que levam alguém a comprar no Morumbi. Sendo assim, a comunicação e os veículos utilizados precisam perseguir os hábitos do target”, diz a executiva.

O trabalho da incorporadora começa muito antes de o possível comprador ir ao estande de vendas; tem início com ações de internet, de marketing direto e sampling (distribuição gratuita de brindes e produtos) direcionadas aos vizinhos do futuro empreendimento, “além de capacitar e motivar nossa força de vendas para que esses profissionais sintam-se preparados para abordar a carteira de clientes”, explica Carla. Tudo isso alinhado com comunicação em mídia de massa, como jornais, revistas, tevê aberta e a cabo, rádio e cinema. Como inovar é a regra, a Cyrela este ano realizou uma ação dentro da São Paulo Fashion Week, principal evento de moda da América Latina. Como patrocinadora do desfile da marca Iódice, a empresa instalou seu logotipo no backdrop do camarim e promoveu a distribuição de kits para os convidados do desfile, além de um presente especial na ação pós-desfile para aproximadamente cem convidados exclusivos.

De acordo com a gerente da Cyrela, o ponto mais importante no planejamento de comunicação “é sempre respeitar o conceito, que é a alma do produto, e o público do empreendimento que estamos lançando. Isso definido, partimos para buscar a inovação em cada ação: na comunicação impressa (folhetos em geral), no marketing de guerrilha, nos eventos, no plano de mídia, nas ações promocionais. Buscamos inovar sempre. Já fizemos esculturas de areia no estande, torneio de futebol entre escolas da região do empreendimento, festival de comida americana, brasileira e japonesa, entre outros. Já fizemos exposição de brinquedos antigos, de motos e por aí vai”, comenta a gerente da Cyrela.

Mas será que existe um tipo de ação que nunca falha? Para Carlos Valladão, presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, o que sempre dá certo é o trabalho de forma integrada, ou seja, atuar em um conjunto de ações que dão força a um empreendimento. “Cada produto é único, tem uma especificidade. Não acredito em generalidade e para cada lançamento é necessário uma nova estratégia. No entanto, existem alguns pontos que precisam sempre ser trabalhados, como o endomarketing com os corretores, ter um ponto de vendas maravilhoso em termos de comunicação e tematização e estar nas mídias possíveis, além de ações promocionais e na internet”, comenta Valladão.

No caso da agência, o trabalho vai além de desenvolver uma comunicação criativa: tem a ver também com a criação do próprio produto, onde a empresa se propõe a fazer a identificação do terreno, definir o tipo de projeto a ser construído, direcionar público-alvo, qual o apelo de vendas, entre outros. “Conhecemos o produto como um terreno e um desenho de empreendimento. Isso do ponto de vista do marketing é nada. Muitas vezes ajudamos a construtora a vocacionar o produto”, comenta o executivo da Eugênio.

Há 20 anos no mercado e com mais de 1.200 lançamentos no portfólio, a agência pretende ter um crescimento em torno de 15% a 20% em relação ao ano passado. Dentre os lemas da empresa está a ideia de “despertar o desejo de uma pessoa que nem sabe que quer comprar um imóvel. Proporcionar a ela uma experiência mágica. Por isso, boa parte das nossas ações é para surpreender”, diz Valladão. Para isso, a equipe acredita que o trabalho com a vizinhança é extremamente importante e já realizou desde passeios ciclísticos, envio de presentes, degustação de vinhos e sorvete, até conhecer o empreendimento em primeira mão. “De repente, isso parece algo muito simples, mas que faz muito sentido para determinado empreendimento”, explica o presidente da empresa.

No Rio de Janeiro, a agência Bloom Design também faz um trabalho bastante focado em marketing imobiliário, trabalhando desde os nomes dos empreendimentos até o design nos estandes, passando por trabalho de endomarketing com os corretores. A diretora de criação da agência, Carolina Azevedo, relembra duas ações que funcionaram particularmente bem para dois empreendimentos distintos: uma foi a distribuição de brindes, como almofadas e balas anti-stress para um projeto onde o foco era a qualidade de vida; a outra, a distribuição de picolés para divulgar uma planta que valorizava a proximidade com a praia.

Já para os corretores, a agência desenvolveu um projeto de estímulo, com motivação de vendas, quizzes, brincadeiras e ações mais descontraídas. “No Carnaval levamos sambistas e passistas de uma escola de samba e distribuímos cerveja para os corretores para um empreendimento popular chamado Morada Carioca. Em outro, de alto padrão e sediado em Niterói, o garoto-propaganda era André Marques, e o levamos para a convenção de vendas. Isso teve um resultado bastante positivo”, relembra Carolina.

Outro que aposta no conjunto de ações planejadas é João Blota, proprietário da agência Urbano, também especializada em comunicação para empreendimentos imobiliários. “Ações planejadas e sincronizadas sempre dão resultado, assim como o emplacamento do local e as ações diretas ao público primário (vizinhos e moradores da região), pois nosso objetivo é simplesmente apresentar o produto, e não vender a localização”, comenta. Para ele, o marketing imobiliário que se conhece hoje é “fruto da inteligência e pioneirismo de Maurício Eugênio, pois antigamente os incorporadores não tinham essa preocupação para conseguir vender seus produtos. Hoje, com o aumento da oferta, qualidade dos empreendimentos e formas de pagamento facilitadas, o cliente fica mais disputado e, consequentemente, cada detalhe torna-se importantíssimo para o sucesso de vendas”.

Dentre os cases de sucesso da Urbano está o Landscape Beira-Mar (para Tecnisa, na cidade de Fortaleza/CE), que foi vencedor do prêmio Master Imobiliário 2009 na categoria estratégia de marketing. “O que fizemos foram ações integradas de above the line (ações publicitárias) e below the line (ações que não utilizam comunicação de massa), ações no exterior e dentro das aeronaves, adesivamos o aeroporto de Fortaleza com estrelas por todo o piso do saguão de desembarque, produzimos um jornal customizado que foi colocado em todos os táxis do aeroporto e nos principais hotéis da cidade. O resultado foi espetacular”, diz Blota, que relembra ainda outro case, o AcquaPlay Santos. “Esse, sem dúvida, foi o case mais especial de que já participei. Utilizamos o programa 3DMAX para criar peixes que falavam com os clientes no estande de vendas e nos comerciais de tevê. Utilizamos um avião puxando uma faixa por todo o litoral sul de São Paulo, ações de surfistas com longboards na areia das principais praias de Santos, além de adesivar mais de 80 bancas de jornal. E o melhor de tudo isso: muitas vendas.”

NOVO ÍNDICE IMOBILIÁRIO (IBRI) DEVE SER IMPLANTADO NO 2º SEMESTRE

O Índice Brasileiro de Rentabilidade Imobiliária (Ibri), desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para medir o rendimento dos investimentos em imóveis no país, deve entrar em operação no segundo semestre deste ano.

Encomendado à FGV pela Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Privada (Abrapp), o índice trimestral permitirá a comparação da rentabilidade do mercado imobiliário em relação a outros ativos -inclusive do próprio segmento- ou a de determinada carteira de um fundo em relação ao mercado como um todo, conforme o pesquisador e responsável pelo desenvolvimento do índice na FGV, Paulo Pichetti.

"O Ibri é o índice que falta na economia brasileira... não há índice de preços e rentabilidade reais para o setor imobiliário", disse ele nesta segunda-feira, em evento na sede do Secovi-SP, sindicato que representa o setor imobiliário na capital paulista.

Com base em índices semelhantes nos Estados Unidos, Grã-Bretanha, Canadá, Nova Zelândia, África do Sul e Japão, Pichetti afirmou que a ausência de um indicador na América Latina é vista como um ponto fraco por potenciais investidores no mercado brasileiro.

Segundo o pesquisador, o Ibri tem a proposta de ser equivalente ao Ibovespa, principal índice acionário da Bovespa.

"Esperamos a implementação (do índice) no início do segundo semestre... estamos estudando a proposta de criação de um Conselho Diretor, buscando transparência, e a inclusão de imóveis residenciais, não só de comerciais", acrescentou, ressaltando que esta é uma demanda antiga do setor.

Responsável pela encomenda do índice, a coordenadora da Comissão de Investimentos Imobiliários da Abrapp, Carla Safady, assinalou que, ao ajudar o investidor estrangeiro que busca ingressar no mercado imobiliário brasileiro, o Ibri pode elevar o setor a outro patamar.

"A ideia é que todos os agentes do mercado imobiliário deem sua contribuição para finalmente termos um índice de referência e transparência", disse ela.

O Ibri foi elaborado pela FGV com base nas informações dos 156 imóveis que pertencem aos fundos de pensão da Abrapp.